Экономическая библиотека

Учебники по экономике

2.2.5. Учет операций у девлопера

  Переход на рыночные отношения вызвал появление в строительстве организаций, выступающих посредником между подрядными строительными организациями, с одной стороны, и инвесторами - юридическими и физическими лицами, с другой стороны. Эти специализированные организации-заказчики получили наименование девлоперов.
  Они были организованы двумя основными путями:
  • преобразование старых трестов, управлений и других административных звеньев строительства в акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью;
  • создание новых предприятий всех форм собственности, занятых строительством жилья.
  Строительная организация - девлопер заключает договоры строительного подряда со специализированными строительными организациями и сдает законченные «под ключ» строительные объекты или их части инвесторам-заказчикам (физическим и юридическим лицам, ассоциациям и т.п.).
  Девлопер ведет раздельный учет затрат по объектам:
  • заказчиков-инвесторов как будущих собственников;
  • предназначенных для реализации девлопером самостоятельно;
  • предназначенных для собственного использования девлопером.
  Поступление средств от инвесторов соответствии с заключенным договором оформляется записью:
  Дебет 51, 52 Кредит 86/ субсчет «Целевое финансирование, полученное на оплату счетов подрядчиков»;
  Дебет 51, 52 Кредит 86/«Целевое финансирование, полученное на содержание затрат девлопера».
  Учет денежных средств, предназначенных для осуществления мероприятий целевого назначения, отражается в корреспонденции со счетами учета денежных средств на счете 86 «Целевое финансирование». При этом целевые отчисления (в т.ч. долевые, паевые вклады) и расходы, производимые за счет этих средств, налогом на прибыль не облагаются.
  Принятые от подрядчика акты и счета по выполненным для девлопера работам отражаются проводкой:
  Дебет 08 Кредит 60
  Собственные затраты девлопера в течение месяца учитываются на счете 26 «Общехозяйственные расходы» бухгалтерской проводкой:
  Дебет 26 Кредит 02, 05, 70, 69, 71, 76, 97
  В конце месяца указанные расходы девлопера отражаются на счете 90 «Продажи» проводкой:
  Дебет 90 Кредит 26
  Инвесторы за услуги, оказанные девлопером, перечисляют ему предусмотренный договором размер (процент) вознаграждения от рыночной стоимости выполненных им работ, что отражается по кредиту счета 90, являясь выручкой девлопера: Дебет 08 «Собственные затраты девлопера» Кредит 90 «Продажи». Этой проводкой ежемесячно отражается сумма средств, заложенная смете на строительство объекта, содержание подразделений и служб девлопера. Разница, выявленная девлопером на счете 90, ежемесячно относится на счет 99 «Прибыль и убытки».
  Передача построенных «под ключ» объектов инвестору отражается в бухгалтерском чете девлопера проводкой:
  Дебет 86/ «Целевое финансирование, полученное на оплату счетов подрядчиков», Дебет 86/«Целевое финансирование, полученное на содержание затрат девлопера» Кредит 08
  Объект ставится на балансовый учет организации-инвестора (кондоминиума, кооператива и т.п.) проводкой Дебет 01 Кредит 08, которая в учете девлопера не отражается. Превышение сумм полученных инвестиций над фактическими затратами по данному объекту строительства, исключая расходы на содержание девлопера, является прибылью по этому объекту и облагается налогом в общеустановленном порядке. Полученная девлопером прибыль отражается записью:
  Дебет 90 Кредит 99. Убыток отражается проводкой:
  Дебет 99 Кредит 90.
  Не использованная девлопером сумма целевого финансирования является его прибылью и отражается проводкой:
  Дебет 86 Кредит 99.
  В соответствии со ст. 153 Налогового Кодекса налоговую базу по НДС, включаются любые получаемые организациями денежные средства, если их получение связано с расчетами по оплате товаров. Следовательно, экономия по смете, т.е. суммы денежных средств, полученные от предприятий-дольщиков или физических лиц в порядке долевого участия на строительство объектов и превышающие фактические затраты по их строительству, остаются в распоряжении заказчика, считаются доходом заказчика и подлежат обложению НДС по расчетной ставке 16,67%.
  Сумма дооценки строящихся объектов у девлопера отражается проводкой:
  Дебет 08 Кредит 86.
  Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций № 160, утвержденным Минфином РФ 30 декабря 1993 г. определено, что суммы дооценки имущества застройщика, производимой в установленном порядке, а также стоимость работ, оборудования и других материальных ценностей, полученных застройщиком безвозмездно, увеличивают соответственно его имущество, незавершенное строительство и источники их финансирования.
  Строящиеся девлопером объекты «под ключ» за счет собственных источников средств и предназначенные для реализации отражаются в учете аналогично на счете 08 и ставятся на учет бухгалтерской проводкой:
  Дебет 01 Кредит 08.
  Их последующая реализация отображается с использованием 91 «Прочие доходы и расходы».
  Например, девлопер заключил договоры с физическими лицами на строительство квартир «под ключ» общей стоимостью 2100000 руб., в том числе на финансирование содержания девлопера 100000 руб. Стоимость выполненных подрядчиком работ - 1900000 руб. Фактические затраты на содержание девлопера - 60000 руб.
  В бухгалтерском учете у девлопера составляются проводки:

Таблица

  В условиях рыночной экономики учет вложений во внеоборотные активы имеет многочисленные особенности, оговоренные законодательством по учету себестоимости строительных работ. Они вызваны спецификой строительного производства при выполнении разнообразных работ, требующих постоянного притока долгосрочных инвестиций. Сложность учета долгосрочных инвестиций обусловлена характером взаимоотношений между заказчиком и генподрядчиком, генподрядчиком и субподрядчиком.

 
© www.eclib.net