Экономическая библиотека

Учебники по экономике

1.9. Принципы оценки имущества, связанные с рыночной средой

  Принцип спроса и предложения заключается в требовании выявления взаимосвязи между потребностью в объекте имущества и ограниченностью его предложения. Предложение представляет собой количество объектов имущества, имеющихся в наличии у продавцов, по определенным ценам; спрос - количество объектов имущества, желаемых покупателями по определенным ценам. Величина спроса обратно зависима от цены объектов (выше цены - меньше спрос); величина предложения прямо зависит от цены объектов недвижимости (выше цены - выше предложение). Равновесие между спросом и предложением определяет величину цены имущества. Данный принцип является основным в рамках применения сравнительного (рыночного) подхода.
  Принцип конкуренции заключается в том, что при определенных рыночных условиях уровень прибыли на данном сегменте рынка превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, в силу чего обостряется конкуренция. Это, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня доходности по той причине, что повышение доходности на каком-либо сегменте рынка приводит к дополнительному притоку капитала в этот сегмент. Последнее обстоятельство, в свою очередь, усиливает конкуренцию (известный «эффект маятника»). В то же время возникновение жесткой конкуренции приводит к возникновению убытков, что стимулирует отток капитала с данного сегмента рынка. Принцип конкуренции связан с прогнозированием доходов, и, следовательно, применяется в доходном подходе к оценке.
  Принцип жизненного цикла (изменения основных свойств имущества). Стоимость имущества обычно не остается постоянной, изменяется с течением времени, и это прямо связано с жизненными циклами объекта имущества. Типичный жизненный цикл объекта состоит из четырех основных этапов: этап выведения объекта имущества на рынок; этап роста (развития); этап зрелости; этап упадка.
  Принцип зависимости (внешнего влияния). Стоимость конкретного объекта недвижимого имущества не только подвержена влиянию окружающих объектов, но и сама влияет на стоимость других объектов в данном районе. Местоположение объекта недвижимости и вытекающая из этого взаимосвязь с экономической средой являются одним из основных факторов, влияющих на стоимость недвижимого имущества.
  Принцип соответствия показывает на примере недвижимого имущества, в какой мере архитектурный стиль, уровень соответствующих удобств и услуг, предлагаемых к продаже объектов недвижимого имущества, адекватен потребностям и ожиданиям рынка.
  Рассмотренные выше принципы оценки имущества направлены на определение стоимости в целях ее наилучшего (оптимального, наиболее вероятного, наиболее эффективного и рационального) использования. Обобщающим концентрирующим в себе принципы всех трех групп, является основополагающий оценочный принцип - принцип наилучшего использования имущества. Это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, которое юридически допустимо, физически возможно, финансово оправдано, наиболее рентабельно (т.е. дает оптимальные стоимостные результаты, обеспечивает наивысшую текущую стоимость объекта на фактическую дату оценки).
  Суждение о наилучшем использовании объекта и является основополагающей предпосылкой его стоимости. Анализ наилучшего использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования по следующим критериям: физическая осуществимость использования, правомочность использования, финансовая оправданность использования. Заключение оценщика о наилучшем использовании объекта оценки исходит, в конечном счете, из всеобъемлющего анализа рынка.

 
© www.eclib.net