1.17. Рыночный (сравнительный) подход к оценке имущества (бизнеса): информационная база оценки

  Рыночный (сравнительный) подход к оценке имущества основывается на сборе и анализе информации о ценах недавних сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому объекту или сходных с ним по каким-либо характеристикам. Такой анализ состоит из четырех основных этапов:
  1) сбор информации об аналогах объекта оценки и их стоимости;
  2) анализ достоверности и применимости информации;
  3) расчет стоимости объекта имущества и оценка точности полученного результата;
  4) подготовка заключения о стоимости оцениваемого объекта ( составление отчета об оценке).
  Сбор нужной информации о ценах реальных сделок - трудная проблема для оценщика. Если для одних сегментов рынка такая информация является открытой и общедоступной, то для других доступ к информации существенно ограничен, а для третьих такой информации может не быть совсем либо объем такой информации недостаточен. Только в том случае, когда оценщик уверен, что в его распоряжении находятся действительные данные о реальных сделках, он может использовать их в своем анализе и при последующих расчетах стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо учитывать, что в реальной практике стороны, участвующие в сделке, часто по различным причинам скрывают истинную цену сделки, стараясь занизить или, в некоторых случаях, завысить эту величину. Данные о стоимости объекта, предоставляемые, например, бюро технической инвентаризации, которые являются обязательным условием сделки с недвижимым имуществом, также не отражают действительного положения, ибо при определении текущей (т.е. приведенной к дате оценки имущества) стоимости объекта, не учитывается полностью рыночная инфраструктура.
  Изложенные выше частные принципы оценки имущества выливаются, в конечном счете, в обобщающий оценочный принцип наилучшего использования, как концептуальную основу оценки стоимости для всех подходов к оценке имущества.
  Необходимо, чтобы исходная информация, которую использует оценщик, соответствовала следующим основным критериям:
  - стороны, участвующие в сделке, имеют достаточное представление о данном сегменте рынка;
  - стороны сделки не связаны между собой какими-либо отношениями, которые могут повлиять на цену сделки;
  - данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.
  Однако необходимо сделать следующую оговорку: если информация о ценах возможных или реальных сделок не соответствует перечисленным критериям, то это еще не значит, что она не может быть использована.