Экономическая библиотека

Учебники по экономике

1.18. Рыночный (сравнительный) подход к оценке имущества (бизнеса): использование валового рентного множителя в сравнительном подходе к оценке имущества

  Валовой рентный множитель - отношение стоимости имущества к валовому доходу, приносимому за счет использования этого имущества. Это - не только потенциальный валовой доход, который объект имущества теоретически способен приносить при 100%-ном использовании, но так же и действительный валовой доход, который реально приносит объект имущества с учетом неполного использования и иных естественных потерь.
  Например, инвестор, занимающийся ресторанным бизнесом, будет вкладывать средства в приобретение конкретного ресторана только тогда, когда соотношение вложенных средств и дохода будет примерно таким же, как и для других таких объектов. При этом не важно - на десять или на сто мест данный ресторан. С течением времени для каждого вида недвижимости (кроме той, которая вообще не способна приносить доход) складывается соответствующее значение валового рентного множителя. Следовательно, если оценщику известен валовой годовой доход от оцениваемого объекта и значение валового рентного множителя, то, умножив одно на другое, он может получить стоимость объекта недвижимости.
  Оценка валового годового дохода может быть получена из анализа функционирования оцениваемого объекта до момента оценки или из анализа доходности аналогичных объектов, а численное значение валового рентного множителя оценщик может получить, сопоставляя цены продаж аналогичных объектов и их доходность.
  Формула расчета стоимости имущества с использованием валового рентного множителя имеет вид:

С = ВД х ВРМ,

  где С - стоимость объекта имущества; ВД - валовой доход; ВРМ - валовой рентный множитель.
  Недостаток метода использования валового рентного множителя заключается в том, что он не учитывает операционные расходы, то есть расходы на обеспечение функционирования объекта, а так же возможные потери конкретного объекта в сборе поступающих платежей (например, арендной платы, если речь идет о недвижимом имуществе), а также различие в рисках вложения капитала в сопоставимые объекты.
  Преимущества метода. Во-первых, использование этого метода позволяет оценщику оперативно получить приближенную оценку стоимости объекта имущества, а также спрогнозировать в среднем доходность имущества того или другого вида.
  Во-вторых, поскольку значение валового рентного множителя уже включает в себя различия сопоставимых объектов (например, для имущества, потребительская ценность которого меньше, то меньше, соответственно, и его рыночная стоимость и поступающие платежи), постольку величину показателя не нужно корректировать в зависимости от различий оцениваемого и сопоставимых объектов.
  Итог - суть рыночного подхода к оценке имущества, как анализа информации о недавних сделках купли-продажи объектов, заключается в том, что можно ориентироваться на объекты, по своим характеристикам близких к оцениваемому. Но при этом, исследуя различия между оцениваемым объектом и сопоставимыми с ним, оценщик должен внести соответствующие поправки в цены сопоставимых, проверить качество полученной информации, сделать окончательный вывод о стоимости оцениваемого объекта и точности своего вывода.

 
© www.eclib.net