Экономическая библиотека

Учебники по экономике

1.21. Затратный подход к оценке стоимости имущества: учет износа имущества

  В рамках затратного подхода рассчитывают величину износа имущества, как разницу между затратами на воспроизводство (или замещение) объекта на дату оценки и текущей стоимостью улучшений. Износ начинается с момента создания имущества и продолжается в течение всего времени его использования до самого окончания срока службы.
  Термины «износ» и «амортизация» часто употребляются как синонимы, однако необходимо иметь в виду, что их смысл, вкладываемый оценщиками, отличается от того смысла, который эти термины имеют в бухгалтерской отчетности (регулярные денежные отчисления на восстановление различных частей имущества.
  Износ имущества подразделяется на устранимый и неустранимый. Под это понятие вкладывается экономическая целесообразность проведения работ по устранению износа и его последствий, а не в физический смысл, как возможность или невозможность провести конкретные ремонтные работы с имуществом. Устранимым износ считается в том случае, если затраты на исправление дефектов меньше, чем увеличение стоимости объекта, вызванное этими исправлениями. Неустранимым является износ, затраты на исправление которого превосходят увеличение стоимости объекта.
  С понятием «износ» тесно связано понятие «возраст» объекта недвижимости. Различают: хронологический (физический, фактический) возраст - продолжительность существования объекта с момента создания имущества до момента оценки этого объекта; эффективный (экономический) возраст, который численно равен хронологическому возрасту, умноженному на коэффициент, значение которого определяется величиной износа объекта. Если значение этого коэффициента больше единицы, износ объекта превышает нормальный; меньше единицы - ниже нормального; нормальный износ - некоторый средний износ, типичный для объектов сходного типа.
  Типичный срок экономической жизни объекта недвижимости - некоторое среднее значение интервала времени, в течение которого имущество данного вида может использоваться в соответствии с его целевым назначением и удовлетворять требованиям, предъявляемым к его основным характеристикам (доходность, потребительские свойства и др.). Величина типичного срока экономической жизни может быть определена на основании достаточного числа статистических данных.
  Физический износ (физическое ухудшение) имущества отражает изменение физических свойств со временем. Для недвижимого имущества износ данного вида соответствует расходам, которые включают все необходимые расходы по текущему ремонту, которые добросовестный собственник недвижимости должен выполнить на дату оценки для максимизации прибыли (или минимизации убытков) в том случае, если недвижимость продается. Если восстановленные элементы вносят вклад в увеличение рыночной стоимости объекта и такое увеличение покрывает издержки на их восстановление, то износ следует считать устранимым. Таким образом, мерой устранимого физического износа являются издержки восстановления. Неустранимый физический износ - позитивные, приносящие увеличение стоимости, изменения свойств имущества невозможны.
  Функциональный износ (функциональное, или моральное, устаревание) может возникать из-за того, что функциональное назначение объекта, его частей не в полной мере соответствуют современным требованиям потребителей.
  Внешний износ (экономическое устаревание) - это снижение стоимости объекта, вызванное внешними факторами, главным образом экономического или политического характера. В числе таких факторов: изменения в законодательстве; нестабильность политики государства; изменение транспортных систем, занятости населения данного региона, экономической ситуации; изменение природных условий; конкуренция на соответствующем сегменте рынка. Перечень факторов, которые могут вызвать внешний износ объекта, является достаточно большим, поэтому в конкретном случае оценки объекта нужно отбирать и анализировать факторы, оказывающие наибольшее влияние на стоимость объекта, а также обосновывать их влияние на стоимость объекта.
  В оценке имущества известны три основных метода, применяемых для определения меры износа: метод разбиения на компоненты; метод срока жизни; метод экстракции, или рыночный метод. На основе использования метода разбиения (речь идет о разбиении имущества на отдельные, отличающиеся по какому-либо признаку элементы) определяется износ имущества трех видов - физический, функциональный (моральный) и внешний (экономический). Износ каждого вида определяется отдельно расчетным путем или путем визуальной экспертной оценки. Физический износ определяется в процентах путем внешнего осмотра и последующего анализа различных компонентов объекта оценки. Затем определяется суммарный (накопленный) физический износ. Величина увеличения стоимости объекта имущества, соответствующая устранимому функциональному износу имущества, численно равна разности между стоимостью объекта на дату оценки с обновленными элементами взамен устаревших (изношенных) и стоимостью объекта без этих обновленных элементов. Неустранимый функциональный износ можно рассчитать, используя процедуру капитализации потерь арендной платы (вызванных функциональным износом), т. е. как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду данного имущества, умноженных на валовой рентный множитель арендной платы, характерный для имущества данного вида, сдаваемого в аренду.

 
© www.eclib.net