Экономическая библиотека

Учебники по экономике

1.22. Сущность доходного подхода к оценке имущества (бизнеса)

  Доходный подход к оценке имущества основывается на определении прогнозируемого дохода от использования имущества. Вкладывая собственные, заемные и привлеченные средства, например, в объект недвижимого имущества, инвестор ожидает получение прибыли и рассчитывает на возврат вложенных в объект средств. Возврат средств может быть единовременным, например, в момент перепродажи, или распределенным во времени, когда основная сумма, вложенная в объект, возвращается периодическими поступлениями в течение определенного времени. Если инвестор привлекает заемные средства, то он должен обеспечить выплату основной суммы кредита и процентов по нему. Значение всех ожидаемых денежных потоков (обусловленных будущими доходами) в данный момент определяет текущую стоимость объекта оценки.
  При использовании доходного подхода применяются математические методы расчетов стоимости денег и изменения стоимости денег во времени. В рамках доходного подхода основное значение имеет пересчет будущих денежных поступлений в их нынешнюю (текущую) стоимость. Такой пересчет называется дисконтированием, а соответствующая процентная ставка - ставкой дисконта. Основной величиной, используемой в рамках доходного подхода, является доход разных уровней. Вот несколько из них: потенциальный валовой доход - максимальный доход, который способен приносить собственнику имущества объект недвижимости в рамках сложившейся на данном сегменте рынка реальной ситуации; действительный валовой доход - доход, приносимый объектом недвижимости с учетом реальных потерь, затрат и неполученных по разным причинам компонентов доходов; чистый операционный доход - это та часть действительного валового дохода, которая остается после оплаты всех операционных расходов.
  Именно чистый операционный доход остается в распоряжении собственника имущества и определяет его (имущества) доходность, а, следовательно, и стоимость этого имущества. К операционным расходам относятся условно-постоянные и условно-переменные расходы, а также резерв на замещение.
  К условно-постоянным расходам относятся такие, размер которых не зависит от степени интенсивности использования объекта (например, коммунальные платежи, арендная плата за землю, абонентская плата за использование телефоном и др.). К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени интенсивности использования объекта (например, охрана объекта, затраты на управление объектом, плата за междугородние переговоры, плата за электроэнергию и др.).
Резервом на замещение являются средства, необходимые для осуществления в будущем дополнительных инвестиций в объект недвижимости с целью сохранения стабильного уровня доходов (например, создание резерва на проведение капитального ремонта, замену сантехнического оборудования). Не следует относить к операционным расходам амортизационные отчисления, поскольку они являются одним из компонентов капитала собственника имущества.

 
© www.eclib.net