Экономическая библиотека

Учебники по экономике

1.23. Доходный подход к оценке имущества: метод прямой (линейной) капитализации

  Если ежегодный доход от использования имущества в течение определенного времени поддается корректному прогнозу и не ожидается его значительных отклонений от прогнозируемого постоянного значения, то для капитализации дохода в стоимость имущества применяется метод прямой (линейной) капитализации по формуле:

С = ЧОД/К,

  где С - стоимость объекта имущества; ЧОД - доход (чистый операционный доход); К - коэффициент капитализации дохода.
  Коэффициент капитализации в этой ситуации учитывает доход на капитал и возврат капитала. Основной смысл формулы состоит в том, что для многих видов имущества за достаточно продолжительный период времени сложилось устойчивое соотношение стоимости и приносимого дохода. Например, приобретая типовое кафе, покупатель (будущий собственник имущества) будет стремиться иметь на вложенные средства доход не меньший, чем приносит кафе на соседней улице. Так как однотипных объектов достаточно много (магазины, ателье, парикмахерские, прачечные, бензозаправочные станции и т.д.), то использование формулы прямой капитализации дохода для определения стоимости позволяет достаточно просто оценивать стоимость имущества (бизнеса) по известному доходу, а также прогнозировать доход при известной стоимости.
  Коэффициент капитализации (К) может быть определен как отношение чистого операционного дохода, приносимого объектом имущества, к стоимости объекта имущества.
  Коэффициент капитализации, в отличие от другого коэффициента - валового рентного множителя - основан не на учете валового дохода, а на учете чистого операционного дохода (Ч0Д), который остается после вычета из действительного валового дохода всех операционных расходов, т.е. тех расходов, которые необходимы на содержание и обслуживание объекта имущества. Коэффициент капитализации К по определению есть следующая величина:

К = ЧОД'/ С',

  где С' - стоимость объекта имущества; ЧОД'- чистый операционный доход, соответствующий этому объекту.
  Две приведенные выше формулы в алгебраическом отношении являются тождественными, однако, эта равенство только видимое, поскольку при построении второй формулы для определения коэффициента капитализации предполагается, что величина стоимости имущества, входящая в эту формулу должна быть определена на основании другого метода, отличного от метода прямой (линейной) капитализации.
  Имея те же преимущества, что и валовой рентный множитель, коэффициент капитализации более чувствителен к операционным издержкам, значение которых может отличаться для различных объектов недвижимости. Например, операционные расходы на содержание простой открытой автозаправочной станции и аналогичной АЗС, но освещенной и крытой, с магазином и охраной, могут достаточно ощутимо отличаться друг от друга. Если для первой значение действительного валового дохода будет близко к значению чистого операционного дохода, то для второй, вследствие необходимых расходов на эксплуатацию, обустройство, охрану, освещение, транспорт и прочее, чистый операционный доход будет значительно меньше действительного валового дохода. Следует заметить, что иногда налоги на недвижимость относят к операционным расходам. Данный подход можно считать оправданным в странах с давно сложившейся налоговой системой, когда ставка налога на недвижимость общеизвестна и неизменна в течение многих лет. Но даже и в этом случае включение налогов на недвижимость в число операционных расходов не является вполне корректным.
  Во-первых, операционные расходы - это, по своей сути, затраты на содержание и функционирование объекта, следовательно, величина таких расходов должна определятся свойствами самого объекта (его целевым назначением). Размеры же налогов устанавливаются государством в целом и к конкретному объекту недвижимости прямого отношения не имеют.
  Во-вторых, обычно налоги на недвижимое имущество исчисляются как установленная законом доля его стоимости, поэтому при оценке недвижимого имущества следует исходить из того, что величина налога уже известна до определения окончательной величины стоимости, что не вполне корректно.
  В-третьих, в условиях города установление налогов на недвижимое имущество может являться составным компонентом проводимой городскими властями экономической политики по развитию деятельности какого-либо вида или каких-либо видов предпринимательства. В этом случае размер налога для двух объектов недвижимого имущества (например, зданий, близких по физическим параметрам и далеких по осуществляемой в здании деятельности) может значительно различаться, что приведет к существенному отличию в определении величины операционных расходов. Из этого следует, что сама суть и природа операционных расходов и налогов существенным образом различны, что делает некорректным включение величины уплачиваемых налогов в состав операционных расходов.

 
© www.eclib.net