Экономическая библиотека

Учебники по экономике

1.25. Доходный подход к оценке имущества: метод дисконтирования денежных потоков

  Процедура прямой капитализации доходов применима при достаточно регулярных поступлениях денежных средств. В реальной практике при оценке имущества оценщику при использовании доходного подхода оценки недвижимого имущества (и любого другого имущества) часто приходится учитывать сложные денежные потоки. Так, использование кредита может сопровождаться возможностью кредитного учреждения изменять процентные ставки по кредиту и условия его выплаты. Кроме этого, денежные потоки (как положительные, так и отрицательные) от использования самой недвижимости могут существенно зависеть от внешних условий, изменяющихся во времени. Например, производя оценку гостиницы в городе, в котором постоянно проводится кинофестиваль, необходимо учитывать то, что в дни проведения фестиваля загрузка рассматриваемой гостиницы (и других гостиниц в городе) будет полной (артисты, режиссеры, поклонники), при этом цены за номер могут существенно подняться. Величина дохода от использования гостиницы в период проведения кинофестиваля может в несколько раз превышать величину доходов от ее использования в остальное время.
  Неблагоприятное экологическое состояние окружающей среды, нестабильность политической обстановки в стране, криминальная обстановка в регионе и другие факторы также могут значительно изменить (уменьшить) поток дохода от использования объекта недвижимого имущества.
  Расчет стоимости недвижимого имущества на основе доходного подхода должен учитывать как прогнозируемые отклонения от некоторой средней величины в денежных потоках, так и возможное изменение процентных ставок, а, следовательно, и изменение коэффициента капитализации. Только в случае, когда ситуация на некотором сегменте рынка достаточно стабильна, коэффициент капитализации в течение прогнозного интервала времени можно считать постоянным. Вышесказанное - аргумент в пользу того, чтобы использовать метод дисконтирования для неравномерных денежных потоков. В методе дисконтирования денежных потоков стоимость объекта имущества определяется суммированием денежных потоков, полученных в каждом из периодов и приведенных к текущему моменту при помощи ставки дисконта. Стоимость (имеется в виду текущая стоимость, приведенная к определенной дате) объекта имущества рассчитывается по формуле, основанной на суммировании дисконтированных денежных величин, соответствующих различным периодам их получения

Формула

  где PV - текущая стоимость суммарного денежного потока за N периодов (стоимость объекта оценки); n - порядковый номер периода получения денежного потока; FVn - денежный поток в n-ый период - будущая стоимость; r - ставка дисконта.

 
© www.eclib.net