Экономическая библиотека

Учебники по экономике

1.26. Доходный подход к оценке имущества: схема использования метода дисконтированных денежных потоков

  Использование метода дисконтирования денежных потоков производится по ниже приведенной схеме. Составление прогноза и моделирование денежных потоков (величин) на весь период функционирования оцениваемого объекта (на так называемый прогнозный период). Определение реверсионной стоимости - размера выручки от перепродажи объекта в конце периода владения (в конце прогнозного периода). Определение ставки дисконта.
  Дисконтирование денежных потоков и реверсионной (возвратной) стоимости в текущую стоимость объекта оценки (на дату оценки).
  Итак, подводя итог, можно установить, что ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Кода оценивается объект недвижимости или предприятие в целом, ставка дисконта, по существу, представляет собой норму рентабельности вложений капитала, достижения которой ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения. Для прогнозирования чистого дохода риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок реализации проекта.
  Существует три основных метода определения ставки дисконта (нормы прибыли).
  Метод рыночной экстракции (метод выделения) основан на анализе норм прибыли, получаемых владельцами сопоставимых объектов. Данный метод является самым надежным, но для его использования необходима достоверная информация о большом количестве реальных сделок.
  Метод кумулятивного построения предполагает определение ставки дисконтирования на основе последовательного учета большого числа составляющих, отражающих в той или иной мере риски, присущие оцениваемому объекту. Обычно расчет начинают с безрисковой ставки, к которой добавляются дополнительные риски, отражающие премии инвестора за вложения в рисковые активы. Способы нахождения, состав и количественные характеристики этих составляющих различны у каждого исследователя, что позволяет субъективно варьировать значение ставки произвольным образом в широких пределах, а это значительно снижает достоверность результата.
  В методе модели цены капитальных вложений используют для определения необходимой нормы дохода три компонента: безрисковую норму дохода, рыночную премию за риск и коэффициент В (относительный уровень специфических рисков рассматриваемого проекта по сравнению со среднерыночным). Этот метод основан на том, что инвестору необходим дополнительный доход, превышающий возможный доход от полностью застрахованных от риска ценных бумаг. Дополнительный доход является компенсацией инвестору за вложения в рисковые активы. По существу, этот метод основан на анализе рынка ценных бумаг и может давать достаточно объективные результаты для ставки дисконтирования, применяемой для оценки инвестиционных проектов, сравнимых с вложениями в ликвидные акции обществ открытого типа. В свою очередь, метод кумулятивного построения и метод модели цены капитальных вложений основаны на использовании метода экспертных оценок. Отличаются они разным количеством учитываемых факторов при опросе экспертов.
  Для российских условий, по мнению ряда экспертов, более надежным является метод модели цены капитальных вложений. Однако использование этого метода в условиях активного денежно-кредитного регулирования экономики России вызывает много проблем, поскольку рынок имущества в силу своей инертности не успевает быстро реагировать на изменение банковских ставок или на изменение доходности ценных бумаг.
  Самым надежным и доказательным из перечисленных выше методов является метод рыночной экстракции (выделения), поскольку он отражает процессы, непосредственно происходящие на рынке имущества. Преимущества метода дисконтированных денежных потоков заключаются в следующем: это - учет динамики сегмента рынка; возможность учета неравномерности структуры доходов и расходов; применимость в тех случаях, когда доход и рынок нестабильны. К недостаткам метода дисконтированных денежных потоков можно отнести вероятностные ошибки в прогнозировании доходов и расходов, в построении ставки дисконта.

 
© www.eclib.net