Экономическая библиотека

Учебники по экономике

2.5.3. Доходный подход

  Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
  Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
  Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.
  Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
  Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R,

  где V - стоимость недвижимости,
  I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,
  R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
  Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
  Различают два вида капитализации:
  - прямая капитализация;
  - капитализация дохода по норме отдачи на капитал.
  При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.
  Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
  Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.
  Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
  Этапы доходного подхода:
  1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
  2. Расчет действительного валового дохода.
  3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
  - условно-постоянные;
  - условно-переменные (эксплуатационные);
  - резервы.
  4. Определение величины чистого операционного дохода.
  5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

 
© www.eclib.net