Экономическая библиотека

Учебники по экономике

1.5. Преимущества инвестирования в недвижимость

  Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.
  Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными.
  Прямые - приобретение недвижимости на торгах в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой.
  Косвенные - покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные.
  Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, - долгосрочные.
  Преимущества инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг:
  1 . В отличие от корпоративных ценных бумаг, например акций, по которым дивиденды выплачиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью, так как ежемесячная оплата аренды ведет к ежемесячным выплатам инвестору.
  2. Денежный поток доходов от владения недвижимостью (разница между денежными поступлениями от аренды и затратами на обслуживание собственности плюс капиталовложения) менее динамичен, чем денежный поток доходов корпораций с высокой долей заемного капитала:
  - денежный поток доходов корпораций зависит от объема реализации продукта, которые находятся в зависимости от ежедневных решений потребителей, а потоки доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на договорах аренды;
  - источники корпоративных денежных доходов могут с течением времени измениться, а источники доходов от недвижимости более предсказуемы, поскольку здания неподвижны, активы зафиксированы и физически, и юридически.
  3. Ставка доходности корпораций в целом ниже, чем недвижимости. Это связано с тем, что интенсивная работа активов недвижимости сравнима с большинством сфер бизнеса. Для возмещения затрат основного капитала, инвестированного в недвижимость, требуется более высокий уровень доходности, так как ожидаемый к получению инвестором доход должен превышать затраты на эксплуатацию недвижимости. Ставка доходности должна быть более высокой, чем при инвестировании в финансовые активы, что должно соответствовать более высоким рискам вложения в недвижимость.
  4. Инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем инвестиции в акции.
  На источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:
  - ожидаемый доход на инвестиции;
  - ставка банковского процента;
  - налоговая политика в целом и в инвестиционной сфере в частности;
  - темпы инфляции;
  - степень риска инвестиций в недвижимость.
  Причины привлекательности вложений в недвижимость в условиях инфляции:
  - быстрое обесценение денег при недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях;
  - частое несоответствие банковской ставки уровню инфляции;
  - ограниченность более доходных направлений инвестирования;
  - остаточная доступность и простота инвестирования в жилье;
  - инвестирующий в недвижимость, приносящую доход, может в этих условиях повышать арендную плату, сохраняя тем самым вложенные средства.
  С другой стороны, в условиях инфляции существуют обстоятельства, стимулирующие к вложению денег в другие сферы: падают реальные доходы, инвестору сложно прогнозировать соотношение между затратами и ожидаемой выгодой, сложнее получить долгосрочный кредит под приемлемый процент, что приводит к недостатку финансовых ресурсов у потенциальных покупателей.
  На современном этапе развития российской экономики с высокими темпами инфляции инвестиционная деятельность подвержена значительным рискам, что приводит к снижению инвестиционной активности на рынке недвижимости. Ограниченность инвестиционных ресурсов обусловила процесс свертывания строительства практически во всех отраслях экономики.
  И все же рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:
  - инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором;
  - в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;
  - вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;
  - рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен;
  - вложения в недвижимость сопровождаются приемлемой доходностью операций на этом рынке.
  На сегодняшний день в России инвестиционная активность на рынке недвижимости снижена. Даже рынок жилья, который является самым активным сегментом рынка недвижимости, оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным улучшение жилищных условий населения в массовом порядке. Сбалансированность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости - необходимая составляющая нормального функционирования рынка недвижимости.

 
© www.eclib.net